CSS Avocats Expropriation et Déclaration d’Utilité Publique à Lille
Vous faites face à une procédure d’expropriation ?
Que vous soyez propriétaire, locataire, agriculteur ou commerçant, cette procédure complexe peut avoir des conséquences majeures sur votre vie personnelle ou professionnelle. Il est essentiel de faire valoir vos droits dès les premières étapes de la démarche.
CSS Avocats en droit de l’expropriation et des déclarations d’utilité publique à Lille, vous accompagne tout au long de la procédure — de sa phase administrative à sa dimension judiciaire. Avec une expertise reconnue devant le Tribunal administratif comme devant le Tribunal judiciaire, notre cabinet vous défend avec rigueur et réactivité pour garantir une indemnisation juste et équitable.
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Chloé Schmidt-Sarels, avocate spécialisée en droit public à Lille
L’expropriation est une procédure, divisée en deux phases (administrative puis judiciaire), initiée par une personne publique afin de lui permettre de contraindre une personne privée à céder lui la propriété de son bien, contre son gré.
Si la procédure d’expropriation peut porter une telle atteinte au droit de propriété, c’est uniquement à la condition qu’elle soit conduite dans un but d’utilité publique (expropriation pour cause d’utilité publique) et qu’elle donne lieu à une juste indemnisation des expropriés.
Une procédure d’expropriation concerne donc plusieurs directement deux catégories de personnes :
Les expropriés (particuliers propriétaires ou locataires habitant dans le bien exproprié, artisans commerçants exerçant dans le local exproprié, propriétaires de terres agricoles ou agriculteurs exploitant la parcelle expropriée grâce à un bail rural).
L’expropriante, collectivité publique au bénéfice de laquelle l’expropriation est poursuivie pour qu’elle prenne possession des biens expropriés (commune, intercommunalité, département, région, Etat).
L’atteinte portée aux doits des expropriés ou, l’intérêt général qui s’attache à la mise en œuvre d’une procédure d’expropriation, nécessite l’intervention d’un avocat en droit de l’expropriation à Lille, dès le début de la procédure, pour défendre les intérêts en présence.
Surtout, la complexité de la procédure d’expropriation, nécessitant de saisir deux juridictions différentes (le Tribunal administratif et le Tribunal judiciaire), à des moments différents, il est recommandé de se faire représenter par un avocat ayant l’habitude d’intervenir en la matière.
Qu’est-ce qu’une procédure d’expropriation et quand intervenir ?
Définition de l’expropriation
Une expropriation doit toujours être mise en œuvre dans un but d’utilité publique, d’intérêt général. Sinon, elle n’est pas légale.
C’est notamment le cas lorsque la personne publique expropriante souhaite acquérir des biens immobiliers afin de réaliser des aménagements (programme de logements sociaux, de développement commercial, d’infrastructures de transports) ou, de plus en plus souvent, des projets pour assurer la sécurité civile, par exemple pour lutter contre les inondations.
Les étapes clés de la phase administrative de la procédure
La personne publique expropriante demande à l’Etat (ministre compétent ou préfet) d’ouvrir une procédure d’expropriation pour cause d’utilité publique en désignation les biens qu’elle souhaite acquérir.
L’Etat organise une enquête publique afin d’informer sur le projet d’expropriation et de mettre à disposition les documents nécessaires à la bonne compréhension de l’opération, il s’agit du dossier d’enquête publique : parcelles et bien concernés, descriptif technique et financier du projet, motivation de l’utilité publique du projet.
L’enquête publique est menée par un commissaire enquêteur ou une commission d’enquête, sur désignation du Tribunal administratif.
Le public, et surtout les expropriés, sont invités à faire valoir des observations pendant toute l’enquête publique, par exemple pour contester son utilité.
Une fois l’enquête publique terminée, le commissaire enquêteur ou la commission d’enquête rend un rapport et émet un avis, favorable ou défavorable ou projet, sur la base des observations du public.
En cas d’avis favorable, l’Etat édicte dans un premier temps un arrêté portant déclaration d’utilité publique, qui sert de base juridique à la procédure d’expropriation, et dans un second temps édicte les arrêtés de cessibilité (actes visant précisément les parcelles et bien concernés par l’expropriation, permettant d’en identifier les propriétaires).
La déclaration d’utilité publique est affichée en mairie et publiée sur le site internet de la préfecture.
Les arrêtés de cessibilité sont notifiés aux propriétaires concernés par la procédure d’expropriation.
Si les propriétaires expropriés souhaitent contester la procédure d’expropriation, ils doivent former un recours contre la déclaration d’utilité publique dans un délai de 2 mois devant le Tribunal administratif.
Il est fortement conseillé de vous rapprocher d’un avocat compétent en droit de l’expropriation pour défendre vos intérêts devant le Tribunal administratif et démontrer l’illégalité de la procédure : si le juge annule la déclaration d’utilité publique, la procédure d’expropriation prend fin.
CSS Avocats
Cabinet d’avocats spécialisé en droit administratif et droit public à Lille.
Au-delà du droit, c’est une éthique qui guide nos actions : justice équitable, accès égal aux ressources, respect des personnes et de l’environnement.
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Les étapes clés de la phase judiciaire de la procédure
Après la déclaration d’utilité publique et les arrêtés de cessibilité, la personne publique expropriante et les expropriés peuvent se rapprocher pour trouver un accord amiable et mettre rapidement fin à la procédure d’expropriation : prise de possession des biens par la personne publique expropriante et indemnisation des expropriés.
En l’absence d’accord amiable, le Tribunal judiciaire peut être saisi à tout moment par les expropriés ou l’expropriante pour que le juge de l’expropriation prononce le transfert de propriété et fixe les indemnités d’expropriation, dans le cadre d’une procédure judiciaire.
Dans le cadre de cette procédure, plus longue que l’accord amiable, le juge se déplace sur les lieux à exproprier et reçoit les conclusions des parties qui débattent le montant de l’indemnité (la procédure devant le Tribunal judiciaire ne porte que sur le montant de l’indemnité et pas sur l’illégalité de la procédure d’expropriation qui est débattue devant le Tribunal administratif ; il est donc recommandé de mettre en œuvre ces deux procédures).
Une fois que les parties ont échangé leurs conclusions, le juge fixe une date d’audience à l’issue de laquelle il rendra une décision fixant l’indemnité d’expropriation qui doit être versée aux expropriés.
Dès le versement des indemnités d’expropriation, et grâce à l’ordonnance de transfert de propriété, la personne publique expropriante peut légalement prendre possession des parcelles et des biens expropriés.
Quand contacter un avocat ?
Il est recommandé de contacter un avocat en droit de l’expropriation dès que vous avez connaissance d’un projet, par exemple dans le cadre d’informations ou réunions publiques.
Si vous le ne faîtes pas à ce stade, il faudra le faire dès l’élément déclencheur : l’affichage de l’avis d’enquête publique.
Si vous avez complétement ignoré la phase administrative de la procédure d’expropriation et que vous êtes concerné, vous recevrez obligatoirement la notification d’un arrêté de cessibilité et, par suite, une offre d’acquisition de la part de la personne publique expropriante. Il faudra vous rapprocher de votre avocat en droit de l’expropriation à ce moment-là avant de tout accord de votre part.
Quels sont vos droits face à une expropriation ?
Droits fondamentaux des expropriés
Les expropriés ont toujours le droit de contester la procédure d’expropriation devant le Tribunal administratif, surtout lorsque l’enquête publique ne s’est pas correctement tenue et que le projet de présente pas un caractère d’utilité publique, d’intérêt général.
La contestation de la déclaration d’utilité publique devant le Tribunal administratif par un cabinet d’avocats en droit de l’expropriation est fondamentale : l’annulation de la déclaration d’utilité publique par le juge administratif fait tomber toute la procédure d’expropriation.
En parallèle de la procédure devant le Tribunal administratif, les expropriés ont toujours le droit de défendre leurs intérêts devant le Tribunal judiciaire afin d’obtenir une indemnisation à la hauteur, qui ne peut jamais être inférieure à celle proposée par la personne publique expropriante.
Comment contester une opération d’expropriation à Lille ?
Les recours possibles
Pour contester une procédure d’expropriation, il est primordial de former un recours contre la déclaration d’utilité publique, qui peut d’abord être un recours gracieux à l’Etat.
Sans passer par le recours gracieux préalable, ou en cas de rejet du recours gracieux, les expropriés doivent former un recours contentieux en saisissant le Tribunal administratif.
Dans tous les cas, que ce soit un recours gracieux ou un recours devant le Tribunal administratif de Lille, il doit être formé dans un délai de 2 mois.
Les failles juridiques courantes
Les failles juridiques qui entachent d’illégalité la procédure d’expropriation sont relèvent en général de vices de forme et de vices de fond.
Ce sera le cas lorsque la procédure préalable à la déclaration d’utilité publique n’a pas été correctement organisée, par exemple l’irrégularité de l’enquête publique.
Ce sera aussi le cas lorsque le projet n’est, en réalité, pas motivé par un but d’intérêt général et ne présente pas un caractère d’utilité publique. Dans ce cas de figure le juge administratif opère une balance des intérêts en présence en faisant un bilan coûts/avantages : avantages attendus du projet par rapport à son coût et aux désagréments qu’il cause.
Rôle d’un avocat
Il est recommandé de se faire représenter par un avocat en droit de l’expropriation à tous les stades de la procédure, que ce soit devant le Tribunal administratif ou le Tribunal judiciaire.
En la matière, un avocat en droit de l’expropriation est plus à même d’analyser le dossier d’enquête publique et tous les documents administratifs en lien avec la procédure d’expropriation pour en contester la légalité.
Il est aussi en capacité de faire valoir des éléments pertinents pour que le juge de l’expropriation fixe un montant d’indemnisation supérieur à celui proposé par la personne publique expropriante.
Les expropriés obtiennent presque toujours le remboursement des frais d’avocat qu’ils ont engagés pour se défendre devant le Tribunal judiciaire.
Les pièges à éviter
Il est conseillé de ne pas donner immédiatement son accord à la proposition d’indemnisation adressée par la personne publique expropriante, qui est bien souvent sous-estimée.
Pourquoi choisir CSS Avocats à Lille pour votre défense en matière d’expropriation ?
Expérience et expertise
CSS Avocats justifie de plusieurs expériences en matière d’expropriation et assure tous les aspects de la procédure, dès le début de l’enquête publique et devant les deux juridictions compétentes : le Tribunal administratif et le Tribunal judiciaire.
La maîtrise du droit administratif, en plus de la procédure d’indemnisation devant le Tribunal judiciaire permet au cabinet CSS Avocats, avocats en droit de l’expropriation à Lille, de vous proposer un accompagnement complet afin d’assurer au mieux la défense de vos intérêts.
Réussites notables
CSS Avocats a représenté des expropriés face à une collectivité qui souhaitait réaliser un bassin de rétention sur leur terrain en partie exploité par un agriculteur.
Devant le Tribunal judiciaire, CSS Avocats a obtenu une indemnisation des propriétaires et de l’agriculteur expropriés supérieure au montant demandé par la personne publique expropriante, en plus du remboursement du total des frais d’avocat engagés pour la procédure.
Service client
Une procédure d’expropriation peut être moralement difficile à assumer pour les expropriés.
C’est pourquoi CSS Avocats s’engage, au soutien des expropriés, à leur proposer un suivi personnalisé en fonction de leurs besoins et de leurs attentes.
Les membres de CSS Avocats savent se montrer disponibles et tentent de vous apporter une réponse dans les meilleurs délais.
Puisque la transparence est l’un des maîtres mots du cabinet, nous nous engageons à vous proposer un devis adapté et détaillé, avant d’engager toute procédure.
